DSA REVISORES FISCALES ::: ACTUALIZACIÓN CONTABLE Y TRIBUTARIA

El régimen de propiedad horizontal(*) pese a tener en Colombia un desarrollo legal que se puede tildar de amplio, no deja de suscitar numerosos interrogantes y conflictos en torno al alcance de algunas de las disposiciones que lo reglamentan; la forma de vivir cotidianamente, compartiendo bienes y servicios comunes, ha dado lugar a un sinnúmero de interpretaciones sobre las directrices que guían ésta forma especial de dominio. He querido tratar en este espacio tres puntos que considero claves en el quehacer de la propiedad horizontal, puntos determinantes para el manejo adecuado tanto de las eventualidades como de las situaciones del giro ordinario de las copropiedades. Giro ordinario de las copropiedades

La primera cuestión a tratar es la de la constancia de las decisiones tomadas en las asambleas. Realizadas las asambleas, las decisiones tomadas se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria; además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada con su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. Es conveniente señalar que el acta no tiene que ser la transcripción literal de todo lo dicho y manifestado por los asistentes en la asamblea, basta, como lo establece la ley con señalar en la misma las diferentes decisiones tomadas; tampoco es necesaria la comisión verificadora del acta, ya que la misma ley ordena la publicación del acta, por lo tanto, todos los residentes de la copropiedad serán veedores de su contenido, pues para nadie es un secreto que las comisiones de verificación, en muchos casos, son más un obstáculo para la elaboración del acta que una verdadera ayuda. Cuando inadvertidamente en las actas se omitan datos exigidos por la ley, quienes hubieren actuado como presidente y secretario pueden asentar actas adicionales para suplir tales omisiones. Los simples errores de transcripción, se pueden salvar mediante una anotación al pie de la página respectiva o por cualquier otro mecanismo de reconocido valor técnico que permita evidenciar su corrección. La anulación de folios, se debe efectuar señalando sobre los mismos la fecha y la causa de la anulación suscrita por el responsable de la anotación, con indicación de su nombre completo.

Las actas de las asambleas, suscritas debidamente por quienes intervinieron constituyen un documento revestido de valor probatorio, por ello es fundamental que sean totalmente ajustadas a lo que preceptúan los artículos que las reglamentan.

El segundo punto neurálgico en lo que a propiedad horizontal se refiere, es el del voto en blanco, pues aunque reiteramos, la Ley 675 de 2001 en términos generales resulta muy completa y se puede decir que contempla la mayoría de las eventualidades que surgen en el vaivén de la propiedad horizontal, en la cuestión especifica del voto en blanco se advierten algunos vacios normativos, la norma reglamentaria no especifica en ninguno de sus apartes el sentido de los votos emitidos, por lo que en principio no se puede determinar si el voto en blanco está permitido o no, sin embargo, se concluye que si nada dice sobre él, tampoco está proscrito, pues es una expresión valida de disenso o inconformidad, y por tanto no se debe restringir. Ahora bien, es claro que el voto en blanco como una manifestación valida de voluntad, debe tener ciertas consecuencias, ssiendo así, cualquier plancha o decisión sometida a consideración en la que el voto en blanco sea mayoría, deberá repetirse sin la inclusión de los mismos candidatos o propuestas iníciales, pues el sentir general refleja la inconformidad con ellos, por lo que no tendría sentido y además sería contrario a los fines del voto en blanco, que tales candidatos o propuestas se sometan nuevamente a examen.

Por último pero no por ello menos importante, está el tema de los Rendimientos generados por cuotas extraordinarias en copropiedades, rendimientos a los que muchas veces no es claro qué tratamiento darle; en el reciente Concepto No. 121 de abril 11 de 2014, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública precisó que para establecer si los rendimientos generados por las cuotas extraordinarias previstas en una propiedad horizontal y registradas como pasivos deben ser reconocidos como ingresos, es necesario tener en cuenta las condiciones mediante las cuales fueron aprobadas por la junta de copropietarios y determinar si deben ser registrados como un mayor valor del pasivo o como ingresos en el estado de resultados.

En todo caso, cuando se administran recursos de terceros, los rendimientos pueden ser registrados como mayor valor del pasivo, siempre que no se haya previsto expresamente el reconocimiento como parte de los ingresos, indicó la entidad. Si la cuota extraordinaria es reconocida como parte de los ingresos, los pagos y devoluciones relacionados con algún gasto u obra común deben ser registrados como gastos o reintegro de gastos del periodo en el que se ejecutó la obra o se realizó la devolución.

Por el contrario, si es registrada como un pasivo, el pago debe ser registrado como una disminución del pasivo y no como un gasto y la devolución realizada por el proveedor debe ser registrada contra el pasivo correspondiente.

De esta manera, se concluye este sucinto recorrido por algunos puntos claves de la propiedad horizontal, tópicos importantes para el entendimiento integro de situaciones que se presentan al interior de las copropiedades.

Autor:
Didier Sánchez Reinoso

* Forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.